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Achat d'un appartement à PAU


Etude de faisabilité et de rentabilité, estimation et mise en place du projet, recherche de financement, de partenaires etc. Les premières esquisses d’un projet ne sont pas forcément les plus simple et exigent une bonne dose de motivation. Voici le récit écris du pourquoi et du comment nous avons réaliser une colocation à Pau. Puis l’essentiel des quatre mois de travaux en photos.

Choix de la ville

Vivant à Biarritz, j’ai recherché des appartements à moins d’une heure de route, afin de pouvoir rentabiliser le nombre de visite en une journée. Avant même d’aller visiter les appartements, Pau s’est rapidement révélée comme une ville avec un avenir prometteur grâce aux points suivants :
- Tout d’abord de nombreux travaux sont en cours d’achèvement lorsque j’effectue les recherches, un tram-bus express reliant la ville à l’université, la réhabilitation de deux zones en centre ville (délaissées jusqu’à présent) et de nombreux projets avenir avec une très bonne communication de la part de la ville.
- Ensuite, Pau se situe à quasi équidistance de Toulouse, Bordeaux et BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz) qui sont trois agglomérations où le marché de l’immobilier arrive d’après moi à son apogée (prix exhorbitant par rapport au loyer). Ces villes commencent à saturer de petits et moyens investisseurs qui vont bientôt se rabattent sur Pau.
- Enfin, la ville possède un campus, des universités et écoles supérieures, ce qui est idéal pour une colocation.
- Dernier point; quand je demande à mes collègues ce qu’ils pensent de la ville, ils en ont tous un point de vue négatif ! Oui ceci peut sembler étrange mais c’est un point positif car je sais qu’on ne trouve les bonnes opportunité que la ou personnes ne regarde. En visitant la ville mes doutes se confirment : Pau est une ville qui bénéficie encore d’une mauvaise réputation mais qui s’avère être très agréable à vivre !

La Banque

Quand j’ai annoncé à Carole, ma douce moitié, qu’on allé acheter un appartement elle a rit puis m’a dit que j’étais un rêveur. Cela fais trois ans qu’elle est intérimaire, elle n’a jamais eu de CDI de sa vie, et je n’en ai pas plus qu’elle. Mon CDD et son contrat d’intérim prennent fin tout les automnes et nous ne cumulons pas plus de 20000€ euros de revenu annuel à nous deux..

Sa banquière a presque rit et elle aussi nous a dis que nous rêvions car nous ne pourrions jamais emprunter sans CDI.. Je savais bien que d’aller voir une “conseillère” bancaire n’allait pas nous mener bien loin cependant elle nous a au moins permis de calculer notre capacité d’endettement et mettre un pied dans le vocabulaire financier. Grâce à notre capacité d’emprunt « potentiel », j’ai pu évalué plus précisément les biens correspondants à notre capacité d’achat. En simplifiant : nous pouvions emprunter entre 80 et 120K sur 25ans

Le choix des appartements

Bien que j’effectue les recherches sur de nombreux site de petites annonces tel que seloger.com ou paruvenu.fr, je dois avouer que leboncoin.com reste mon favoris. Avec le module instalable sur votre navigateur de castorus.com, vous pouvez également avoir une idée relativement plus précise des prix moyen dans la ville et des différents annonces en fonction de celui-ci. Je contact donc plusieurs particuliers et agences immobilières, avec pour objectif de trouver le meilleur rapport surface/prix. Tout en gardant à l’esprit, le nombre de pièces, la localisation, les transports et commerces avoisinants, la distance par rapport au centre ville et différentes universités ainsi que les travaux à prévoir. Ayant déjà une certaine expérience dans le bâtiment, je privilégie les appartements à rafraîchir car ils rapportent souvent une plus value plus importante par rapport au temps et galère investi. Je cible donc plusieurs T3 et T4 de 80 à 110 mètre carré. Je préfère les transactions de particulier à particulier mais je prends quelques rendez vous avec des agents immobiliers, ils pourront nous en dire plus sur l’état de la ville, les quartiers en vogue ou à fuir et parfois ils ont des opportunités coup de fusil. Il est bon de parlé avec plusieurs professionnels pour évaluer le baratin général et dénouer le vrai du faux.

Voici ma check-list pour chaque appartement :
* Elle est un peu en bazar, car je fonctionne ainsi ^^
Laissez moi un email si vous aimeriez que j'en fasse une plus clair pour votre propre utilisation.


Première visite :

Le hasard fait bien les choses car notre première visite est un coup de coeur. Nous nous garons très facilement devant la résidence dont la façade vient apparement d’être refaite, le quartier est calme et le Gave de Pau (rivière de la ville) coule juste au bout de la rue.
L’agent immobilier qui nous reçoit et très souriante et très professionnelle. Elle connait bien son travail et ne nous donne pas l’impression de nous entuber. Dans l’appartement nous sommes étonné de découvrir une telle superficie, avec de nombreuses pièces toutes très lumineuses.
Je fais mon maximum pour repérer la disposition de l’appareillage électrique qui bien que vétuste était bien réparti (deux ou trois prises par pièce, des éclairages et interrupteurs bien positionnés). Gros points positif également, c’est un T4 avec un très grand double séjour, donc possibilité d’une quatrième chambre. De nombreux placards sont présent bref tout est idéal pour une colocation. Et pour couronner le tout il y a une cave et un garage ! Les façades de la résidence ont été ravalé il y a un ans, le syndic de copropriété dont j’étudierai les documents par la suite à l’air honnête. Les charges sont de 250€ par mois ce qui me semblent énorme, mais après études, avec le chauffage collectif et les provisions pour travaux cela me semblent être un juste prix !

Nous concluons en fin de journée que ce 108m2 superbement exposé, bien qu’éloigné de l’université présente un potentiel exceptionnel comparé aux nombreux autres T3 et 80m2 visité. De sérieux travaux de rafraichissement sont a prévoir mais pour moi c'est du bonheur ! No Pain No Gain !


Si vous en avez marre de lire vous pouvez Cliquez ici pour vous rendre en bas de page et voir la vidéo de rendu final après travaux !
Mais vous manquez quelque chose ;)

Négociation

Lors de la première visite nous avons appris que les vendeuses sont des femmes âgées qui ont hérité de cet appartement il y a déjà une petite année. Elles avaient commencé la vente à un prix deux fois supérieur et après de multiple revues à la baisse, elles commençaient à contracter des offres raisonnables. Nous n’avions donc pas beaucoup de marge de négociation, mais grâce aux multiples vidéos d’Olivier Seban et autres "youtubeurs de l'immobilier", je savais qu’une bonne négociation est de l’ordre de 10 à 20%.
Comme un tapis, j’ai donc commencé à 80.000€ au lieu de 97.000€ et quelques jours, échanges et offres plus tard nous nous entendions sur 87.000€ (hors frais de notaire).
A ce stade 1000 euros peuvent sembler dérisoire mais souvenez vous que cela représente presque un mois de salaire, voir une nouvelle cuisine (si vous savez bricolé).

Calcul de rentabilité

Avec du concret et des idées en tête je me met a calculer la rente possible de façon plus sérieuse. J’essais de calculer le pire et le meilleur scénario possible en prenant en compte, les travaux, la vacance et la gestion locative, les impôts (LMNP ou microfoncier), la taxe foncière etc.
Je compare les prix de colocation dans le reste la ville et me place en dessous du marché.

Cliquez sur le lien suivant pour voir mon tableau : calcul prévisionnel de rente-impots-investissements.pdf
C’est un peu le bazar car j'ai réalisé le tableau en piochant les infos sur le net au fur et à mesure.
Si vous désirez que je fasse des documents plus clair et réutilisables, dites le moi et je me mettrai au boulot si il y a de la demande.

Signature de compromis

Le prix étant fixé, nous prenons rendez vous chez la notaire, une femme très bavarde, tout à mon avantage ! Elle détaillera chaque point du contrat de vente (et dieu qu’il y en a lorsqu’on achète un appartement en copropriété). Le rendez vous pour la signature du compromis de vente durera plus de deux heures, avec de très bons renseignements s’étalant de l’interdiction d’enlever un arbre à Pau sans le remplacer, jusqu’au détail des charges de copropriété qui me confirmera au passage l’honnêteté du syndic et la valeur de notre futur investissement !

Recherche de Financement

Maintenant que j’ai mon prévisionnel de rente, je pars à la recherche d’un financement.

Je contact au moins 10 courtiers différents, j’appel mon oncle assureur qui m’en recommande un, me met à lire un maximum de choses sur le crédit immobilier afin d’être à l’aise dans le vocabulaire et parlé la même langue que mes interlocuteurs.
Cela fonctionne à merveille !
Je pense que l’énergie positive et la bonne humeur de Carole apporte beaucoup car une fois de plus dès notre première visite nous rencontrons :
Idoia Darthayette de vousfinancer.com à Bayonne qui sera notre meilleure partenaire et chance dans cette affaire ! Elle commence très bien en nous apprenant que nos revenus stables sur les trois dernières années sont acceptables pour un emprunt ! Même pas besoin de CDI ! Carole travaillant 8 mois par an en intérim et moi n’ayant que la rente de ma première maison comme revenu stable, nous arrivons tout de même à 20K € annuel stable !
Je lui présente mon « jolie » tableaux, mais nous ne nous en servons que pour discuter de notre futur imposition.
Elle part du principe que nous ne feront pas de colocation et prends comme base de calcul la moyenne d'un loyer nue de T4 à PAU (soit 750€ de rente au lieu des 1050€ que j'avais estimé) .. et même avec un loyer faible, notre investissement n’est pas déconnant ! Le reste ne sera donc que du bonus..
Maintenant la balle est dans son camps. Et je veux la remercié une fois encore car elle a su se démener pour nous trouver une banque qui voudrait bien nous accepter ! Tout ceci pour 1 petit pour cent de notre emprunt final, nous n’étions pas les clients les plus rentables du mois et je suis heureux qu’elle est pris notre projet à coeur pour nous trouver une solution !
Donc si vous avez un projet en tête, et que vous ne tombez que sur des gens qui vous disent que c’est impossible, continuez de chercher jusqu’a trouver la bonne personne ! J'ai envie de dire que nous avons eu de la chance en tombant de suite sur cette personne mais en réalité, les nombreux courtiers que j'ai eu au téléphone avant ce rendez vous physique avaient répondu par l'hésitation voir la négative sans pour autant entamer ma détermination !
Le support et la bonne humeur de Carole dans cette affaire ne sont pas à négliger !

L’offre de prêt

L’avantage avec une courtière c’est qu’elle vous simplifie le jargon financier. J’avoue que je me suis donc laissé guidé, tout en vérifiant les termes de l’emprunt que de toute façon nous ne pouvions pas réellement négocier vu notre situation. Les taux d’intérêts sont de toute manière tellement bas qu’il serait stupide de ne pas investir à cette époque. Nous avons rencontré notre future conseillère bancaire, encore une femme ! Décidément j'ai été le seul intervenant masculin dans cette affaire ^^!
Très professionnelle également elle nous ré explique le topo avant de nous envoyé gaiement à la signature définitive chez la notaire.









Et après une coupe de champagne pour fêter la signature ! Les travaux commencent !!

3,5 mois de travaux en photos

Les papiers étant signés il ne nous reste plus qu’à nous mettre au travail ! Les débuts sont difficiles dans un appartement entièrement vide, mais nous avons la chance d’avoir de l’électricité, et de l’eau chaude avec baignoire et kitchenette ! Alors on ne perd pas de temps et on attaque le détapissage et l'électricité ..
Je commence à faire le plâtre dans les chambres sans tapisserie histoire de m'entrainer et mesurer le temps que cela va me prendre de tout reprendre à l'enduit.


1/10
Les conditions de vie s'améliore, petit à petit on bricole des meubles, on répare les fuites et inondations due aux évacuations qui n'ont pas servis depuis 1 ans.
Le casse tête électrique n'est pas près d'être finis..
Noël approche, on se prépare des super cadeaux utiles et on prends gout a la vie à Pau !

1/9
Le nouvel an est là ! La fête et le détapissage continue
On improvise un Twister 3D pour se mettre la tête à l'envers !
Lisa, Bixiente, ma soeur est son copain Marcos viennent nous assister dans la fête et les travaux ! MERCI Beaucoup les amis !!

1/15
On double en polystyrène/placo le mur du salon qui donne sur l'entrée histoire de plus gêner les voisins qui se sont plein de notre nouvel un peu trop festif !
Bastien détruit le meuble en brique de la cuisine en 10minutes alors qu'on pensé qu'il nous faudrait deux jours !
On ponce et on fais du plâtre, on installe une porte coulissante entre le séjour et la nouvelle chambre et on détapisse encore ! Dailleurs la technique s'améliore au fur et à mesure des différents intervenants .. High Five to the best rendement ever : Steph et Hanna
Merci à Anne l'acharné, qui détient le nombre d'heures de travail à la journée le plus élevé de toute l'affaire !!

1/15
Je finis enfin le coffrage des tuyaux dans les toilettes (est ce bien utile ? dira Anne)
Quentin et Noeh viennent nous voir pour déconner le cul dans la neige ! (car les stations sont a moins d'une heure de Pau !)
On pose le parquet dans la première chambre, vivement qu'il y en ai une de finis ..
On peint les portes et j'installe, le meuble que je ne suis pas peu fier d'avoir fabriquer chez Bibix (merci encore !)

1/10
Ma petite soeur et mon papa viennent nous visiter et aider à tapisser, faire la salle de bain, poncer les portes ..
Comme si le chantier n'était pas assez casse tête, on fais des puzzles et des escape games pour se "détendre".
Anecdote sur la peinture à carrelage : il faut BIEN dégraisser avant application sinon ca fais de la m****

1/16
C'est mon anniversaire ! Carole finis pour de bon détapissage de la salle de bain.
Le parquet se répand dans l'appartement et on peut poser la cuisine dessus.
La plomberie et ses multiples outils rentrent en jeu.
Les chambres se peaufinent avec les meubles.

1/18
L'intérieur est quasi finis. L'étape la plus délicate arrive, le changement du double vitrage.
Négocié comme un professionnel chez Saint Gobain à Bayonne nous avons deux jours pour cassé le simple vitrage et le remplacer par du DVreno.
Merci beaucoup à Martin et son équipement d'élagueur pour accéder à la seul vitre fixe qui se trouve à 5m de hauteur ! Un coup de white spirit pour se donne du courage et hop.. ah non merde c'est pas la bonne dimension les mecs ce sont planté dans la livraison (vous pourrez le voir dans la vidéo finale !)

1/12

Encore un grand Merci à tout les intervenants du chantier :
Bixiente, Lisa, Anne-Emmanuelle, Marcos, Hanna, Steph, Bastien, Jessica, Charlotte, Cynthia, Alban, Marie, Anne, Noeh, Quentin, Matin,




Le nouvel an est là on continue le détapissage !

Vidéos Avant et Après

Vidéo de première visite



Vidéo de Fin de Travaux !!!


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